Телефон:

 

 tmidal-project@tmidal-project.ru

В чем отличие перепланировки и переустройства от реконструкции

Квартиры старого жилищного фонда редко отвечают современным потребностям жильцов, но многие изменения необходимо предварительно согласовывать с уполномоченными органами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В противном случае нарушения законодательства избежать вряд ли удастся.

Что это такое

Переустройство — это изменения, касающиеся инженерных сетей и оборудования, которые необходимо вносить в технический паспорт на жилище.

Перечень работ, которые относятся к переустройству:

  • замена газового оборудования электрическим (например, печей, водонагревателей, плит);
  • прокладывание новых или замена старых труб канализации, водо— и газоснабжения;
  • устройство новых и перенос уже существующих ванных комнат и туалетов;
  • монтаж джакузи, душевых кабин;
  • изменения конфигурации электрической проводки.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещений в квартире (жилых комнат, кухни, подсобок, кладовок, гардеробных), которые требуется внести в техпаспорт БТИ.

Работы, относящиеся к перепланировке:

  • увеличение или уменьшение числа комнат, а также их площади;
  • изменение местоположения перегородок;
  • устройство или заделка дверных проемов.

Жилищным законодательством определен перечень работ, проведение которых подразумевает переустройство и перепланировка жилого помещения:

  • объединение двух смежных квартир, располагающихся одна над другой на соседних этажах посредством устройства проемов в перекрытиях;
  • остекление лоджии (балкона);
  • объединение комнаты с балконом (лоджией);
  • изменение разновидности стройматериала, из которого сооружен балкон, лоджия или другие конструкции, находящиеся снаружи здания;
  • устройство лестниц;
  • соединение смежных квартир, которые находятся на одном этаже с помощью проемов в несущих межквартирных стенах;
  • переделка пола;
  • возведение дополнительных стен, которые увеличат нагрузку на перекрытия и несущие конструкции;
  • устройство и демонтаж дверных и оконных проемов, изменение их конфигурации;
  • изменение входа посредством устройства тамбура, крыльца;
  • установка кондиционера, антенны;
  • изменение местоположения или конструкции санузла, кухни;
  • монтаж оборудования, в результате которого значительно увеличится потребление воды, газа, электроэнергии;
  • замена на кухне газовой плиты на электроплиту.

Переустройство и перепланировка имеют главное отличие.

  • При переустройстве затрагиваются инженерно-технические сети, без изменения конфигурации комнат.
  • Перепланировка подразумевает демонтаж, возведение стен, то есть меняется планировка жилища.

Виды

Все работы по перепланировке делятся на две группы: по эскизу (согласование в уведомительном порядке) и по проекту.

По самостоятельно сделанному эскизу можно согласовать:

  • снос и сооружение перегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия и не являются несущими;
  • изменение местоположения, ликвидация и устройство проемов в ненесущих стенах;
  • перемещение сантехнического оборудования в существующих границах санузла или изменение местоположения газовой, электроплиты в пределах кухни;
  • перенос радиаторов и батарей отопления, за исключением выноса их на балкон или лоджию.

Необходимо заказывать проектную документацию в организации, имеющей допуск СРО, если планируется:

  • сооружение лестниц внутри квартиры;
  • устройство дополнительного входа;
  • возведение балкона (лоджии);
  • манипуляции с несущими стенами и перекрытиями между этажами (устройство проемов).

Видео: «Согласование перепланировки»

Чем отличается от реконструкции

Реконструкция — это изменение параметров строения или отдельных его частей. Восстановление несущих элементов с целью улучшения внешнего вида сооружения и его эксплуатационных характеристик.       

К реконструкции относятся работы:

  • сооружение пристроек и надстроек, демонтаж части постройки;
  • обновление инженерного оборудования (исключение — магистральные сети);
  • улучшение внешнего вида сооружения и прилегающей к нему территории;
  • замена устаревших инженерных конструкций новыми, с улучшенными показателями безопасности и эксплуатационными характеристиками.

Когда речь идет об изменении эксплуатационных и технических параметров здания в целом — это реконструкция.

Перепланировка, переустройство могут входить в понятие реконструкции — вот то, в чем разница между этими понятиями.

Запреты

В соответствии с ЖК РФ в некоторых случаях перепланировку и переустройство проводить недопустимо.

Так происходит, если в результате проведения ремонтно-строительных работ:

  • ухудшаются условия проживания в соседних квартирах;
  • ограничивается доступ к коммуникациям;
  • помещение становится непригодным для проживания и переводится в разряд нежилого;
  • нарушается устойчивость и целостность несущих конструкций;
  • создание комнат площадью меньше 10м2;
  • изменения влияют на пользование коммуникациями;
  • число жилых комнат уменьшается, при этом увеличивается количество подсобных помещений без изменения статуса переводимого помещения.

Подобный запрет в первую очередь связан с соображениями безопасности людей, проживающих в доме.

Тщательной проверке подлежат действия с затрагиванием несущих конструкций, перекрытий.

Запрещенные законодательством ремонтно-строительные работы:

  • устройство проемов, ниш, отверстий в стойках, колоннах, стенах-пилонах и стенах-диафрагмах;
  • сооружение штраба в горизонтальных швах стеновых панелей для закладки труб и электрической проводки;
  • демонтаж вентиляционных каналов.

Основания

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ основанием для начала перепланировки или переустройства служит получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.

Если в выдаче подобной документации было отказано или она не запрашивалась в органах местного самоуправления, то действия собственника будут считаться самовольными.

Статьей 25 ЖК РФ описываются правила, в соответствии с которыми перепланировка может производиться исключительно с соблюдением требований законодательства.


Запросить разрешение на проведение работ могут только собственники недвижимости, у нанимателей и арендаторов подобного права нет.

Законодательство

Вопросам переустройства и перепланировки посвящена гл. 4 ЖК РФ, более подробное описание порядка проведения и согласования можно найти в подзаконных актах.

Основной документ — Правила, утвержденные в 2003 году Постановлением Госстроя РФ, которые регулируют техническую эксплуатацию жилищного фонда.

Существует множество нормативно-правовых актов, которые регулируют порядок проведения и согласования подобных ремонтно-строительных работ на региональном и федеральном уровне.              

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Проведение подобных ремонтно-строительных работ влечет за собой внесение изменений в техпаспорт на недвижимость.

Порядок действий   

Установленный законодательством порядок действий при согласовании не сложный.

  • Сначала понадобится взять в БТИ техпаспорт, к которому прилагается план квартиры.
  • С ним нужно пойти в архитектурное бюро или организацию, имеющую допуск СРО и заказать проект или выбрать один из имеющихся типовых вариантов. Можно самостоятельно на копии плана квартиры сделать эскиз будущих изменений.
  • Готовый эскиз или проект прилагается к заявлению, направляемому в уполномоченные органы для получения разрешения. Заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней, после чего выдается разрешение либо мотивированный отказ, который можно оспорить через суд.
  • Получив разрешение можно приступать к ремонту.

Все проводимые работы должны точно соответствовать проектной документации их завершение подтверждается выдачей документа.

  • После окончания специалистом Жилищной инспекции составляется акт о завершенном переустройстве, который подписывается представителем жилинспекции.
  • Затем производится осмотр квартиры сотрудником БТИ для составления нового техпаспорта на жилье.

Куда обращаться

В каждом регионе согласованием перепланировки и переустройства занимаются различные органы.

Чаще всего выдача разрешений на перепланировку и переустройство входит в компетенцию местной администрации.

В Москве вопросы согласования находятся в ведении Государственной жилищной инспекции.        

Документы

Для рассмотрения вопроса о перепланировке вместе с заявлением в уполномоченный орган предоставляются документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость или любая другая документация, подтверждающая право владения квартирой;
  • проект изменений;
  • для проведения требуется согласие (в письменной форме), всех проживающих в квартире;
  • техпаспорт на жилье.

Если квартира находится в здании, относящемся к памятникам архитектуры, потребуется согласие на переустройство соответствующего государственного органа.

До 2002 года в этом не было необходимости, но в соответствии со ст. 44 ФЗ от 25.02.2002 №73-ФЗ вместо проекта переустройства (перепланировки) необходим проекта приспособления.

Заявление

Форма заявления утверждена на федеральном уровне.

По этой причине органы местного самоуправления не имеют права требовать предоставления дополнительных сведений к установленному перечню документов. Заявление подается лично или через МФЦ.

Согласование

Перепланировка и переустройство согласовываются в два этапа.

  1. На основании поданного заявления и разработанного проекта получается разрешение на проведение ремонтно-строительных работ.
  2. Подписывается акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, на основании которого в БТИ выдается новый техпаспорт на жилище.

Все изменения считаются законными только после получения нового техпаспорта БТИ, кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (последнее — если площадь квартиры изменилась).

На что разрешение не нужно

Существует перечень работ, на которые получать разрешение не надо, так как они не считаются перепланировкой или переустройством:

  • косметический ремонт;
  • замена окон и дверей;
  • установка и снос встроенной мебели;
  • замена изношенного сантехнического оборудования новым, аналогичным по техническим характеристикам.

Самовольная

Незаконной или самовольной считается перепланировка, которая сделана без предварительного согласования с уполномоченными органами и получения разрешения на выполнение работ.      

Последствия

При обнаружении самовольного переустройства в квартире Жилищная инспекция выдаст предписание вернуть квартире первоначальный вид в установленные сроки и выпишет штраф.

Если владелец проигнорирует это, то последуют судебные разбирательства. Ущерб, нанесенный соседям в результате незаконных ремонтно-строительных работ, также придется возместить.

Если квартира не будет возвращена в исходное состояние после вынесения соответствующего решения судом, то возможны более серьезные последствия:

  • у владельца могут забрать недвижимость и продать ее с торгов, возместив при этом сумму за вычетом расходов на восстановление жилища;
  • выселить из квартиры, расторгнув договор соцнайма.

Подарить, передать в наследство или использовать в качестве залога квартиру с незаконной перепланировкой будет нельзя.

Продать подобную недвижимость можно, но ее стоимость снижается примерно на 30%, так как узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу.

Судебная практика

Подача искового заявления в суд с просьбой узаконить изменения не избавляет собственника от необходимости уплатить штраф, так как нарушение законодательства уже имело место.

Суд может вынести положительное решение (что и случается в большинстве случаев), только если перепланировка безопасна для проживающих в квартире людей и соседей.

Ответственность

  • Для собственников, самовольно сделавших перепланировку, статьей 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2—2,5 тысячи рублей.
  • Если в результате ремонта нанесен значительный материальный ущерб или пострадали люди, то возможно наступление уголовной ответственности и тюремное заключение на срок от трех до двенадцати лет.

Как узаконить через суд

Узаконить уже сделанную перепланировку можно в административном и судебном порядке.

Вначале необходимо обратиться с заявлением в органы местной администрации с просьбой признать изменения законными. В случае отказа следует обратиться с иском в суд.

Исковое заявление составляется в соответствии с действующими правилами, в противном случае оно не будет принято к рассмотрению.

К иску необходимо приложить пакет документации:

  • свидетельство о праве собственности на жилье (копия и оригинал);
  • старый и новый технические паспорта на квартиру (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • нотариальная доверенность на ведение дела, оформленная на имя адвоката.

Чтобы подтвердить соответствие выполненных работ действующим строительным и санитарным нормам необходимо подать ходатайство в суд с просьбой о проведении строительно-технической экспертизы.

Выводы

  • Самым распространенным действием, которое совершают владельца домов и квартир является ремонт. Переустройство и перепланировка изменяют технические и эксплуатационные параметры жилища, поэтому все изменения необходимо вносить в техпаспорт на недвижимость.
  • Реконструкция никак не влияет на технические параметры, указанные в техпаспорте, потому произведенные изменения не подразумевают получение нового документа. Работы по реконструкции направлены на повышение прочности сооружения и улучшение его внешнего вида.
  • Осуществление перепланировки предполагает подачу соответствующего заявления с приложенным к нему пакетом документации в уполномоченные органы. Решение выдается в течение 45 рабочих дней, оно бывает положительным и отрицательным.
  • Отказ может быть получен, если в результате работ ухудшатся условия проживания в соседних квартирах, ограничится доступ к коммуникациям. А также в случае расширения подсобных помещений, нарушения целостности несущих конструкций или при избыточной нагрузке на перекрытия.